​<1万/㎡，徐州南区这几家楼盘，怎么选？我们做了10项测评……

<1万/㎡，徐州南区这几家楼盘，怎么选？我们做了10项测评……

在徐州，房价低于1万/㎡的楼盘，越来越少了，但是在南区铜山，<1万/㎡的楼盘比较集中。主要是在高新区-娇山湖板块，有5家低价楼盘扎堆——银城致享城、千禧城、隐山观湖、中骏柏景湾、奥园玖珑天境（就是原来的小城故事）。

这5家楼盘，哪个最值得买？各有什么优劣？最近，也有多位粉丝咨询房哥，问这几家楼盘的情况，在此，我们分成地段、品质、价格等3大方面10个小项，来给各家楼盘，做一次评测。

（5家楼盘位置分布图）

地段

如何评价地段好不好？不仅看当前的情况，还要看未来的规划。评价地段，可以从交通、环境、商业、教育、医疗等5项量化。

交通：银城致享城离地铁口最近

银城致享城：★★★★★

千禧城：★★★★✩

奥园玖珑天境：★★★✩

中骏柏景湾：★★★

隐山观湖：★★★

这5家楼盘都在铜山新区南部，距离市中心约有14公里，距离南三环也有约7-8公里，位于徐州城市边缘。好在有地铁3号线，拉近了时空距离。那么，根据到地铁口的距离，我们来评测一下各楼盘的交通。

银城致享城就在地铁3号线高新区南站地铁口西侧，出了小区北大门就是地铁站。

千禧城到地铁口的距离次之，从千禧城到高新区南站地铁口，中间隔着商业体，大约有300多米。

奥园玖珑天境的西侧则离3号线终点站麦楼站约有400多米。不过，该楼盘东西跨度近千米，目前在售的房源都在项目东侧，到项目西侧的麦楼站距离有点远，至少1000多米了。

中骏柏景湾，就算不上地铁盘了。从地图上测量，柏景湾距离3号线钱江路站至少1500米。不过，柏景湾在南区主干道北京路上，交通上比隐山观湖好些。

交通最不方便的，就是隐山观湖了。测量发现，隐山观湖距离3号线钱江路站至少1500米，而在售的高层房源又在小区西部，这样的话距离地铁站至少1800米。

环境：银城依山，隐山观湖近湖

隐山观湖：★★★★★

银城致享城：★★★★✩

千禧城：★★★★

奥园玖珑天境：★★★✩

中骏柏景湾：★★★

铜山新区南部最大的绿肺，就是娇山湖以及附近山峰。那么，各楼盘到娇山湖的距离，也是判断各自环境分数的标准。

（隐山观湖高层近湖但不临湖）

隐山观湖距离娇山湖最近，但也不是临湖，高层房源靠近山，与湖有一段距离，整体生态环境不错。

银城致享城距离娇山湖约有1500米，虽然离湖不算近，但它仅靠银山，妥妥的山景房。

千禧城距离娇山湖和银城差不多，但没有山景的加持，千禧城环境显然要次之。

奥园玖珑天境和中骏柏景湾距离湖和山都远了，没有什么生态环境优势了。

商业：千禧城自带商业综合体

千禧城：★★★★★

银城致享城：★★★★✩

隐山观湖：★★★★

奥园玖珑天境：★★★✩

中骏柏景湾：★★★

千禧城自带商业项目，配套建设环保科技园和15万方商业综合体，在商业配套这一项上打最高分。

银城致享城与千禧城配套的商业综合体仅一路之隔，所以在商业配套上同样得高分。

隐山观湖附近没有什么大型综合体，但是整个项目是超大型社区，社区中心配建中型街坊中心和社区商业，商业配套上同样表现不错。

奥园玖珑天境也是超大型社区，沿街规划了社区商业。

中骏柏景湾在商业配套上的表现排最后。项目本身几乎没有商业配套，未来居民逛商场，最近的话就去千禧城了。

教育：娇山湖小学、中学

隐山观湖：★★★★★

千禧城：★★★★

银城致享城：★★★✩

中骏柏景湾：★★★✩

奥园玖珑天境：★★★

目前这一片区的优质教育资源，主要就是娇山湖小学、娇山湖中学。娇山湖小学已经启用，在建的娇山湖中学又为“江苏师范大学铜山实验学校”。

隐山观湖就在娇山湖小学、娇山湖中学的南隔壁，在教育配套这一项独得高分。

千禧城和银城致享城距离娇山湖小学、娇山湖中学有点远。不过，千禧城社区内规划有小学，可以方便这两个小区的孩子就近上小学。

中骏柏景湾没有规划学校，业主上学，只能去附近的学校，比如到二堡。位于高速公路外的奥园玖珑天境，就更不用说了。

医疗：银城北侧将新建医院

银城致享城：★★★★★

千禧城：★★★★✩

隐山观湖：★★★★

中骏柏景湾：★★★✩

奥园玖珑天境：★★★

整个高新区-娇山湖板块内，目前尚无大型医院，附近的大学路有市一院、区政府板块有铜山中医院。不过，上个月银城北侧刚刚挂牌5.35万㎡的医疗用地，未来要建大医院了。

（银城北侧、华山路南的医疗用地）

所以，根据到未来这所板块内唯一大医院的距离，给5家楼盘的医疗配套打分，显然依次是：银城致享城>千禧城>隐山观湖>中骏柏景湾>奥园玖珑天境。

品质

如果是地段配套是一个楼盘的硬核，那么楼盘品质则体现它的软实力。我们从房企品牌、建筑密度、小区设计、户型设计、物业服务5个方面来量化测评各个楼盘的品质。

项目品牌：银城口碑最好

银城致享城：★★★★★

中骏柏景湾：★★★★✩

奥园玖珑天境：★★★★

隐山观湖：★★★✩

千禧城：★★★

现在徐州人买房子，和买其它商品一样，更愿意为品牌买单。好的品牌代表好的产品。同样的地段，品牌房企开发的楼盘更受欢迎。

这5个楼盘的开发商中，奥园、中骏、银城都是上市公司品牌房企，在2019年中国房企操盘销售榜中，奥园排名25，中骏排名56，银城排名137。

规模大并不等于品牌优，还要看口碑。综合来看，来自南京的老牌房企银城，并没有像别的房企那样快速扩张，而是一直精心深耕长三角地区，积累了相当好的口碑。比如在南京，2017年银城项目售价为南京平均水平118%，高了将近20%。

奥园的规模排名最前，但是初来徐州，徐州并不了解它，而且选择操盘几近烂尾的“小城故事”，让人担忧“换汤不换药”、对产品品质的提升有限。

隐山观湖的开发商，是来自南京国资背景的颐居地产，虽然不用担心资金链问题，但口碑并不让人满意，曾因变相降价、拖欠佣金问题遭到维权。

千禧城的开发商为来自武汉的金林置业，名不见经传，却开发如此规模庞大的项目。不少人担心：万一资金链紧张出现烂尾就麻烦了。

小区规划：千禧城有中央公园、银城密度最低

银城致享城：★★★★★

千禧城：★★★★✩

隐山观湖：★★★★

奥园玖珑天境：★★★✩

中骏柏景湾：★★★

小区规划这一项测评，包括建筑密度、绿化率、园林设计等方面。当然是密度越低、绿化越高，越好。

首先看银城致享城，虽然小区形状狭长，在园林设计上腾不开空间，但是小区整体建筑只有两列，高层一列、洋房一列，这样的好处是，每一栋楼上午、下午都有更长的光照时间；而且建筑容积率只有2.0，实际的密度感更低，身在其中没有压抑感。

千禧城小区则规模超大，最大的亮点是小区内设计大型中央公园，有点纽约曼哈顿的意思。不过，千禧城的容积率为2.4，其了中央公园北侧一排小高层洋房，其余高层住宅都是密密麻麻，感觉很压抑。

隐山观湖的整体容积率只有1.7，只看数据感觉这是个低密度社区，但实际上只是洋房区域密度很舒适，而高层区域的建筑密度很大。看下图，高层建筑也是密不透风。

奥园玖珑天境也是一个高层、洋房混合小区，容积率却高达2.68。可见其高层区域的密度之大！

中骏柏景湾的建筑密度最大，容积率高达2.8，全是高层。

户型设计：奥园玖珑天境落后了

银城致享城：★★★★★

中骏柏景湾：★★★★✩

千禧城：★★★★

隐山观湖：★★★✩

奥园玖珑天境：★★★

对于户型，可以说是大同小异，也各有千秋。不过，整体来讲，银城的户型设计比较受欢迎，奥园玖珑天境的户型设计最落后。

以3室2厅2卫主力户型来看，致享城、千禧城、柏景湾都设计三开间朝阳、南向双阳台，其中致享城更是所有户型都是双阳台贯通，柏景湾则是双阳台不贯通，千禧城户型不够通透；而隐山观湖却都是单阳台设计，明显逊色了一些。

奥园玖珑天境的户型设计，则明显落后一个时代。它家的户型大多是两开间朝南，进深长；110多平的户型只做到3室1卫，3室2卫户型最小也要126平，居然也只是两开间朝南。

物业服务：银城占优

银城致享城：★★★★★

隐山观湖：★★★★✩

千禧城：★★★★

中骏柏景湾：★★★✩

奥园玖珑天境：★★★

房地产行业不仅是产品的竞争，也是物业服务的竞争。好的物业不仅住舒心，也提升小区价值。

银城致享城在这一项打高分。自家的银城物业已经成立20多年，是南京口碑最好、服务面积最多的物业品牌。南京有些二手楼盘更换银城物业后甚至直接涨价2000-5000元/㎡。

上个月的新闻，小区换了银城物业就涨房价

隐山观湖和千禧城作为非品牌房企，没有自家的物业，但是，2家都将签约品牌物业进驻。隐山观湖使用绿城物业，千禧城使用万科物业。物业费都较贵，2-3.2元/m²/月。

中骏柏景湾也采用自家的物业——世邦泰和，不过名气就不如前面几家了，以后服务品质如何，拭目以待。

奥园玖珑天境将进驻哪家物业公司？目前还没有定。既然奥园接盘了，以后采用自家奥园物业的可能性较大。因为暂不得知，所以这一项测评暂排最后。

价格

对于刚需来说，对价格是最敏感的。如果只是对比价格，奥园玖珑天境无疑最有优势！

价格：奥园最便宜，银城最贵

奥园玖珑天境：★★★★★

中骏柏景湾：★★★★✩

隐山观湖：★★★★

千禧城：★★★✩

银城致享城：★★★

奥园玖珑天境均价仅7500元/㎡，最低6999起。这在主城区内是唯一的6字头了！而且还靠近地铁！

中骏柏景湾均价8500元/㎡，隐山观湖均价8800元/㎡，千禧城均价8900元/㎡。

在前面测评中屡得高分的银城致享城，价格也是最高了。上批高层均价9500元/㎡，但已经基本卖完；目前在售128㎡洋房均价刚过万。最后一批高层房源要等到春节后才能推出了。

不利因素

除了以上几大方面，还有要注意的是，各个楼盘的不利因素。我们分别来看：

1、奥园玖珑天境受高速公路影响大：高速公路车流量大，紧靠高速公路，会受一定的噪声干扰。奥园玖珑天境整个项目自西向东，全部紧靠高速公路，受噪声影响最大。

2、银城致享城受高速公路影响小：银城为南北狭长型楼盘，只有最南面2栋楼离高速公路近些，但也不是紧靠着；后期加推的楼栋更不会受高速公路噪声影响。

3、中骏柏景湾受铁路影响大：从前面柏景湾的效果图就可以看到，项目东侧紧靠繁忙的京沪铁路。频频疾驰而过的火车，对居民的生活影响较大。

4、隐山观湖能看到公墓：隐山观湖高层业主比较尴尬的是，你可能观不到湖，却能看到隐在山另一侧的公墓。去过汉王公墓扫墓的人都知道，抬头就能看到隐山观湖的高层。

5、千禧城旁边厂房多：项目北侧为工业区，有大片厂房，观感不好，显得杂乱。另外项目东侧有未拆迁完的城中村，不过早晚会拆完。

综合得分

综合地段、配套、品质、物业等各方面的测评，根据排名依次赋分，最终得出分数：

果然是一分价钱一分货！房价最贵的银城致享城，综合得分最高！然后依次是千禧城、隐山观湖、中骏柏景湾、奥园玖珑天境。

得分最低的奥园玖珑天境，还带有原来行将烂尾的小城故事的印迹，就看奥园能否收拾好这个烂摊子。经济拮据的纯刚需可以谨慎观望一下，毕竟这价格太诱人。

讲究品质的白领阶层，建议选择价格更贵一些的银城致享城。如果经济允许的话，建议直接上银城的洋房，单价1万就可拿下，比较合适。

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